Hvis du bor til leje i en bolig, og ønsker at udleje den helt eller delvist, kaldes det at fremleje. Når du fremlejer din bolig, optræder du som udlejer i det nye fremlejeforhold. Derved er lejelovens regler også gældende mellem dig og fremlejetageren. Herunder finder du en oversigt over, hvad du skal være opmærksom på ved fremleje.

Hvornår må jeg fremleje?

Du har i princippet altid tilladelse til at fremleje inden for lejelovens rammer. Du kan ikke fraskrives retten til at fremleje i lejekontrakten mellem dig og din udlejer. Det betyder, at såfremt du handler indenfor loven, har din udlejer som udgangspunkt ikke tilladelse til at modsætte sig dit ønske om at fremleje.

Afhængig af, hvilken form for fremleje, der er tale om, er der forskellige kriterier, der skal være opfyldt, for at du må fremleje, og for at din udlejer kan modsætte sig dit ønske om fremleje.

Fuldstændigt fremleje

Ifølge lejeloven har du tilladelse til at fremleje hele din bolig i op til 2 år. Ved fremleje af hele din bolig – og ikke delvist – er det et krav, at dit ønske om fremleje skyldes en god grund. Loven nævner, at – studieophold, udstationering, midlertidig forflyttelse grundet arbejde, rejse eller andet og sygdomsforhold – kan begrunde denne form for fremleje.

Du må ikke fremleje til flere personer, end antallet af beboelsesrum i boligen. Gør du det, kan din udlejer modsætte sig fremlejet. Din udlejer har også tilladelse til at modsætte sig fremlejet, hvis der er mindre end 13 beboelseslejligheder i ejendommen, eller hvis din vedkommende har en rimelig grund. Hvad en rimelig grund indebærer, er ikke defineret i lejeloven. Hvad man kan udlede fra retspraksis er, at begrundet mistanke om, at fremlejertager er relateret til slem kriminalitet eller lignende, er rimelige grunde.

Fordi lejelovens regler også er gældende i dit fremlejeforhold, skal du være opmærksom på lejelovens regler angående depositum. Ligesom for din egen udlejer, er det ikke tilladt for dig at opkræve et depositum svarende til mere end 3 måneders leje. Det samme gælder for forudbetalt leje. Din udlejer er ikke en del af fremlejeaftalen, og derfor kan din udlejer ikke kræve ekstra betaling af din fremlejetager. Hvis din udlejer kræver erstatning, skal dette beløb derfor også betales af dig. Mere herom længere nede.

Derudover det vigtigt, at du informerer din egen udlejer om fremlejeforholdet, og at din udlejer får en kopi af lejeaftalen mellem dig og din fremlejetager.

Delvis fremleje

Du ønsker måske at fremleje dele af din bolig for at få hjælp med huslejen, eller fordi din ven mangler et sted at bo. Ved delvis fremleje er din begrundelse herfor ikke relevant. Delvis fremleje er, at du vælger at fremleje et eller flere værelse(r) i din bolig. Det er et krav, at størrelsen af det fremlejede ikke overstiger halvdelen af den samlede størrelse af din bolig. Hvis du for eksempel bor i en bolig med et areal på 80 m², må det udlejede ikke være større end 40 m² i alt.

Ligesom ved fuldstændig fremleje, må det samlede antal beboere i lejemålet ikke overstige antallet af beboelsesrum i boligen. Modsat kriterierne for fuldstændig fremleje er der ikke et tidsbegrænsende krav ved delvis leje. Det betyder, at du har tilladelse til at fremleje din bolig delvist, så længe du ønsker. Der er heller ikke et krav om, at der er mere end 13 beboelseslejligheder i ejendommen, du bor i.

Formkravene er de samme. Aftalen mellem dig og din udlejer skal være indgået skriftligt, og din udlejer skal forsynes med en kopi af aftalen. Ligeledes har din udlejer ikke ret til at kræve ekstra betaling af din fremlejetager, og det eventuelle depositum du opkræver som fremlejegiver, må ikke overstige et beløb svarende til mere end 3 måneders leje.

Du kan læse mere om reglerne for delvis fremleje på Lejeloven.dk

Feriefremleje

Hvis du skal på ferie og ønsker at fremleje din bolig i denne periode, for eksempel gennem Airbnb, kan der være tale om feriefremleje. Feriefremleje ved delvis eller fuldstændig fremleje af boligen er ikke omfattet af lejeloven, og derfor er det et krav, at dit boligselskab tillader denne form for fremleje.

Hvis du ønsker at feriefremleje, kræver det tilladelse fra dit boligselskab. Dette gøres ved at udfylde en ansøgningsblanket, som normalt findes på boligselskabets egen hjemmeside. Alt efter hvilket boligselskab du bor til leje hos, er den samlede tilladte fremlejeperiode mellem 6 til 8 uger per kalenderår. Ligesom ved de almindelige regler for delvis og fuldstændig fremleje må antallet af lejere ikke overgå antallet af beboelsesrum i lejemålet, og du er stadig ansvarlig for misligholdelse af lejemålet.

Fastsættelse af husleje ved fremleje

Du skal som fremlejegiver selv fastsætte huslejen for din fremlejetager. Her skal du følge principperne i lejeloven om fastsættelse af husleje. I vurderingen af huslejen, skal der lægges vægt på boligens beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr (eventuelt møbler og hårde hvidevarer) og vedligeholdelsestilstand. Huslejen skal være på niveau med lejen for tilsvarende boliger i området. Flere kommuner har også reguleret dette område. Hvis fremlejetageren mener, at huslejen er for høj, kan de prøve lejen for Huslejenævnet.

Ved feriefremleje er det ikke tilladt for fremlejeren at tjene penge på feriefremlejen. Derfor må den leje du opkræver af fremlejetageren ikke overstige din egen husleje. Hvis du bytter bolig med fremlejetager i ferieperioden, er det ikke et krav, at du opkræver leje.

Ulovlig fremleje

Hvis du ikke overholder de ovenfor oplistede krav, er der tale om ulovlig fremleje. Ved ulovlig fremleje har din udlejer ret til at opsige jeres lejeforhold. Fordi fremlejetager udleder sine rettigheder af fremlejegiveren, har fremlejetageren heller ikke længere tilladelse til at bo til leje i boligen efter ophævelsen af fremlejegiverens eget lejeforhold.  Hvis din udlejer ønsker at opsige lejeforholdet, skal din udlejer først sende dig et påkrav. Der er ingen formregler til dette påkrav, men det skal helst være skriftligt, og meningen med påkravet skal være tydeligt. Hvis fremlejetageren er fraflyttet lejemålet inden påkravets ankomst til fremlejegiveren, er påkravet uden virkning. Flere faktorer spiller ind i vurderingen af, om et lejeforhold er blevet lovligt ophævet, og derfor er det altid en god idé at søge juridisk rådgivning.

Dit ansvar ved fremleje

Som fremlejegiver har du ansvar for boligen, også selvom du ikke fysisk er tilstede. Fremlejetager udleder sine rettigheder som lejer af dine rettigheder mellem dig og din udlejer.  Hvis din fremlejetager påfører boligen nogen form for skade, hæfter du herfor. Det samme gør sig gældende, hvis din fremlejetager ikke betaler sin leje i tide. Du er ansvarlig for, at din fremlejetager overholder reglerne for beboelsesområdet. I tilfælde af misligholdelse er du som fremlejegiver erstatningsansvarlig.

Der kan ske mange uforudsigelige ting i fremlejeperioden, og derfor anbefaler vi, at du kontakter dit forsikringsselskab og undersøger din dækning, inden du fremlejer din bolig.

Det er vigtigt at have det juridiske på plads for at undgå fremtidige tvister mellem dig og din fremlejetager eller udlejer. Det kan koste dyrt ikke have styr på lejeloven. Derfor anbefaler vi, at du altid søger rådgivning ved tvivl.  Du kan altid starte med at besøge Lejeloven.dk, som er skabt med det formål at gøre det nemmere at forstå den ellers så komplicerede lejelov.